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文
月落乌堤
贵州的首富称号已经好多年不属于宏立城集团的肖春红、肖春明兄弟俩了，但江湖上依然有他们的传说——抛开财富的变迁，肖家兄弟的故事代表的是贵阳这座城市的地产起伏，毕竟贵阳从不缺故事。
破晓：山水黔城来了
南明河在流经云岩区与南明区交接的四方河时，转了个弯，在这个弯上，现在是一栋由左右两个建筑组成的建筑体，叫“海螺湾广场”，这里是山水黔城的营销中心所在地，在这里，拉开了贵阳房地产行业的序幕。
连接山水黔城与黄河路的桥，是山水黔城一号桥，在建设“海螺湾”的时候，就先修好了。
山水黔城的开发商，就是大名鼎鼎的宏立城集团，这个贵阳土生土长的房开公司，成为了贵阳房地产行业最有代表性的企业。
成立于年年底的宏立城，由肖春红、肖春明两兄弟直接控制，在房地产朦胧的贵阳，宏立城出手即巅峰。
年，贵阳市将南明区与云岩区接壤的四方河片区进入规划。获得地块后，宏立城出手阔绰，邀请了美国WY国际设计顾问公司进行整体设计，参与建筑设计的是贵州省建筑设计研究院，景观设计的是贝尔高林公司，作为中国传统“依山畔水”的设计理念，从山水黔城的取名，就知道这个楼盘的核心，“依山”是龙山、凤山及麒麟山，“畔水”自然就是贵阳的母亲河南明河。
年前后，四方河片区的拆迁与山水黔城的施工，进入到火热阶段。
年，山水黔城一期（一组团）完工，在这一年举行的“中国住交会”上，山水黔城被评为中国名盘50强之一，这个名号，并没有给山水黔城带来什么销量，说直白点，就是个名头而已，此时的宏立城，因为山水黔城的销量惨淡，将开盘日期一再推迟，推迟的目的，自然是等待房价的上涨与市场的破冰。
山水黔城最初的开盘价，是元/平，这个价格在年，以山水黔城的别墅区“半山府邸”被评为贵阳最佳别墅的标准来说，简直就是白送。
然而，即便是白送，山水黔城依旧不温不火，市场并没有给启蒙中的贵阳房地产市场一个好脸色。
山水黔城的转机，来自于年5月1日。
主题为“盛装亚洲·多彩贵州”的亚洲时尚大典，在“海螺湾”举行，舞台从“海螺湾”，一直搭到了南明河上，现在海螺湾的建筑和后面的“半山府邸”成为了最佳的观赏地。
这一盛会，邀请了当时央视最火的主持人之一的王小丫前来主持，盛名在外的成龙大哥，初出茅庐的何洁、阿幼朵，以及齐秦、刘承俊等人的出席，为这场蓄谋已久的营销活动也添色不少。
这场活动，持续了整个当年的五一黄金周，山水黔城将这次房地产的主题营销，做到了极致：中国第一个实景山水中的亚洲时尚大典，中国第一个浓缩贵州人文情感的情感盛宴这样的定位，将山水黔城的地位，从一座普通的商业楼盘，拔高到了与时尚、人文相呼应的地位——实际上即便到了今天，山水黔城也仅仅依旧是一个商业楼盘，笔者在年所居住的六组团，也算是山水黔城的核心区，除了密集的高楼，并没有所谓的宜居一说。
神盘：登顶首富
年5月18日，盛会后的第十天，捂盘许久的山水黔城宣布开盘，之后山水黔城的房价，在短短的一周的时间内，涨到了每平米元，涨幅超过了%，这个成绩，估计是肖家兄弟完全没有想到的。
策划这一房地产营销盛会的，是梁上燕，作为中国房地产初期的营销天才，身上荣誉无数，不过在我们看来，梁上燕最成功的无异于山水黔城的营销，这一年，梁上燕获得了“中国房地产影响力人物”、“年度影响力人物”等荣誉。
可以说，是宏立城的山水黔城，拉开了贵阳房地产的真正序幕；是梁上燕，让宏立城的房地产开发项目，获得了巨大的成功。
彼时的贵阳房地产市场，品质楼盘稀缺，民间更没有所谓的“精装房”的概念，对于买房来说，就是一种额外的经济负担，本地人认为我又不是没房住，买房干嘛？外地人认为我就是临时来一下贵阳，将来谁还呆在这里。在这样的背景下，宏立城利用娱乐圈、房产圈的联合盛会，以及在当地媒体的大面积广告轰炸，获得了轰动性的效果，这一套路，在后来宏立城的营销中，不断的出现。
山水黔城的大卖，为肖春红兄弟之后更大的野心和项目，带来了第一桶金，这第一桶金，是高达35亿的账面资产，利用这笔山水黔城的资金，宏立城开启了下一个项目的滚动。
这个项目，就是随后规划的花果园。
年，为了缓解贵阳市大小十字的压力，和扩展贵阳市新的商圈，贵阳市决定对距离大小十字直线距离不到10分钟车程的五里冲-彭家湾进行棚户改造及开发，以打造贵阳新的商业中心。
同年，宏立城以元/平的地面拿低价，获得了五里冲片区的棚改项目地块，而当时贵阳的地面拿低价，大约在元/平的水平上。
除了极低的拿地成本，宏立城所获取的花果园项目地块，也是一种出让土地的特殊操作手段：“生地熟挂”，即政府先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成以后再转让熟地，这极大降低了开发商的拿地成本。
而且，在项目进入到开发及施工之后，政府允许宏立城在项目挖地基阶段，只要预交25%的工程款，就可以取得预售证对外销售，这极大加速了开发商的资金回笼。
不过，拿地就耗去了宏立城超过80%的资金，高达29亿，这对于当时才从山水黔城抽身的宏立城来说，也是个不小的压力。
正是这29亿的投入，打造了贵阳首家、也是唯一一家千亿级别的本土房地产项目及房地产公司。
其中拿地于年的彭家湾地块，是贵阳市存在长达半个世纪的城中村，动迁户数超户，是当时全国最大的棚改区拆迁工作。《贵阳晚报》在报道彭家湾棚改项目时，用了这样一段话来描述：
“危旧房遍地、道路交通拥塞、垃圾随处可见，因环境脏乱差现象严重，治安状况混乱无序，城市管理实施困难。”
年，宏立城启动了总投资亿元、总建筑面积万平方米的花果园彭家湾改造项目。
年拿的五里冲地块，面临的问题，与彭家湾一致，五里冲地块，总计的动迁人数超过5万人，户数超过户。
年启动改造五里冲地块，占地面积0多亩，投入资金达亿元。
这两个地块，被宏立城打造为“花果园项目”，被业界称为“中国第一神盘”。
花果园：贵阳楼市的晴雨表
“神盘”之所以“神”，除了高达万平方米的占地面积、设计容量超35万人的人口密度之外，最令人印象深刻的，无外乎是花果园项目的营销。
首先，年开盘的花果园，开盘价仅为元/平，这个时候，贵阳市主城区的房价，基本上在左右了，花果园以不到主城区4成的开盘价，极具杀伤力的杀入到了贵阳市房地产市场。
花果园到从开盘到年6月，采用的是英文字母的命名，从A1区开始，现在已经命名到X2区，而中间还有B北区，B南区，J1区，J2区这样的命名，总计超过栋楼宇投入到市场，容积率为6.8，常住人口在年年底的时候，已经超过40万。
作为对比，同年修文县常住人口为32万，开阳县人口为45万。也就是说，花果园项目的常住人口，已经超过贵阳市所辖的修文县，与最大县城开阳县相当，相当于这里搬进来了一个开阳县的人口。
这，太令人吃惊了。
人口的增长，与花果园的房价不无关系。
位于贵阳市核心城区的花果园，1.5环穿项目而过，在全国城市来看，2环内还能维持元/平以内房价的城市，应该只剩下贵阳，只剩下花果园了。
即便截止到年6月底，花果园主流小户型的房价，依旧没有突破1万元大关，花果园的存在，是贵阳房价的一个保命符。在外界看来，贵阳市的房价不应该这样的，但实际上就是这样的。
可以说，贵阳房价就是花果园，花果园就是贵阳房价的代表。
当所有人在控诉花果园堵车（实际上存疑）、花果园是电梯棚户区，花果园的高容积率的时候，更应该
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