新年伊始，土地改革持续深入，集体建设用地入市再次扩容，这次贵阳入列其中。
日前，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
早在年8月，原国土部、住建部联合发布方案，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。
至此，通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市，省级层面则新增了江西、海南、山东、贵州，拓展至15个省市。
作为土地资源的重要组成部分，集体建设用地，普遍指具有生产经营性质的农村建设用地。此次贵阳进入试点行列，也意味着土地市场改革持续破冰，楼市的结构性更加深度地调整。
尽管，集体建设用地建设的租赁住房，其入市遵循的核心准则就是“只租不售”。但是，作为多主体供给的增加，将会深刻影响楼市的长远发展。
远胜于此，新增住房保障的渠道，推行租购并举的住房体系，成为筑牢城市住房态度的应有之意。而回归到房住不炒的过程，也成为倒逼城市发展转型的应涵之义。
壹
“新型租赁住房”建设路线图
本次贵阳提交审核并原则性通过的《贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称“方案”）中，对于具体的实施路径与相关措施加以明确。
（楼:为参考解读）
1项目开发与区位
试点范围：按照自愿原则，在重点产业功能区、城乡结合部、重点新城、城镇、产业园区等以新市民为主的新就业人员、青年人才、外来务工人员较多，租赁住房需求较大区域。第一批试点选择云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县。其余区（市、县）根据推进情况适时开展。
楼：按照目前的试点范围来看，除了白云、息烽、开阳，贵阳主要区域都包括其中。也就是说，共计有8个区（市、县）有可能成为首批的试点。
项目选址：应做到统筹安排、合理布局。尽量安排在城镇、产业园区、中心城区城中村等中心城区、景区周边或生态植被好、交通便捷、公共设施较齐全的区域，市政公交方便，水、电、气、道路、排污系统等基本生活配套设施相对完善。
楼：项目选址也是按照全国层面的要求，整体上的区位选择要适中。此外，也提及城中村的用地，这可能也会结合近期城市改造中的重点项目。
规模及户型:以适宜居住、便于管理等为出发点，各租赁住房小区单个项目住房建筑面积不得低于3万平方米，并可按住房建筑面积配建不高于20％商业服务设施。利用集体建设用地建设租赁住房可以是成套型住房，也可以是宿舍型住房、公寓型住房，以90平方米以下中小户型为主。租赁住房单套户型按如下三类建设：“一室一厅”户型，面积不超过40㎡（1人户或2人户）；“两室一厅”户型，面积不超过70㎡（2人户或3人户）；“三室一厅”户型，面积不超过90㎡（3人户或4人户）。应进行装修并配置家具和家电设备，交付使用时达到“拎包入住”。
楼：对于土地的规划上，明确了租赁住房和商业服务的占比。考虑到住宅计容的建筑面积不低于3万方，以及商服配套限额20%，按照2.5的容积率来算，土地面积的下限应不会低于1.44万方。而单个项目的租赁住房供应量，按照三类户型的平均数66平米来计算，约在套左右。当然，实际的套数会根据户型的配比有所不同。
2项目用地与产权
实施主体：农村集体经济组织可自行开发运营，或以通过联营、入股等方式建设运营。
楼：在具体的运营模式中，其实开发建设的方式十分多样。采取自建运营的方式，具有相当大的难度。这可不比哪家哪户在宅基地上建房子，而是从单个项目规模上，就着眼于房地产综合开发。那么联营和入股可行性显然更高。也就是以合作的方式，通过出让一部分的权益推进运营，从而在后期的建设中，共同分享长期的市场收益。
用地供应：在符合城乡规划、土地利用规划及村土地利用规划前提下，可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地建设租赁住房，不得占用耕地。依申请经审核批准用于建设租赁住房用地，其用地性质不变、土地权属不变。坚持节约集约，充分利用现有区块环境优势和存量资源，合理规划产业、生活、生态等空间布局，可由村集体自行调节宅基地、乡镇企业等向规划点集中。
楼：而在用地的选择层面，核心原则就是“不碰，不变”，这里指的就是耕地红线，以及土地的性质和权属。在此基础可以更好的进行资源的调配，并进行优化集中。
产权登记：建设单位应持国土、规划管理部门明确建设用地使用权人、建设用地使用权性质、取得方式、用途、范围、使用期限及房屋建设合法性的批准文件或书面意见（含附图附表），消防部门验收合格的书面意见，房屋质监部门竣工验收备案证明（无房屋质监部门竣工验收备案证明的，出具质量检测合格意见），向不动产登记部门申请办理初始登记。利用集体建设用地建设租赁住房不得转让不得抵押，不得分割办理不动产权证书。土地使用权按宗地整体登记，房产所有权按幢登记，均不予分割登记，并在不动产权证和登记薄上注明集体建设用地租赁住房只能租赁，不得销售。
楼：最终的房屋产权的确立，也是必须建立在土地确权的基础上。房产的所有权按楼栋登记不能进行分割。这也是从市场交易的环节，再次强化集体建设用地“只租不售”的原则。
3租赁保障与期限
保障对象：利用集体建设用地建设租赁住房主要为解决来筑新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员以及其他“贵漂、贵创”等新市民居住问题。同时，鼓励集体经济组织按规定将利用集体建设用地建设租赁住房统一租赁给用工企业以解决企业新就业人员住房困难。住房租赁年限、经营方式和租金分配等事项由双方协商确定，并签订书面合同。合同期限不超过5年，一次收取租金一般不超过1年，合同期满后若双方无异议可续租。承租住房运营机构统一在住房城乡建设行政主管部门进行住房租赁备案。
楼：租赁住房的具体适用对象，一定程度上为新贵阳人的居住，提供了解决的途径。这一点上和目前推行的贵阳人才公寓等市场产品的定位相近。而在具体的租赁期限上，单次的合同期限不超5年，如果算上可续期，那么整体的居住年限还会更长。
4资产运营管理
资产管理：除规划公共服务设施及人防工程外，利用集体建设用地建设租赁住房及其配套商业和附属设施设备归农村集体经济组织所有。集体经济组织应严格按照本市集体资产管理和村合作经济组织会计制度的有关规定，管理利用集体建设用地建设租赁住房等相关集体资产。集体经济组织可以成立相应的租赁和服务机构，也可以探索采取购买服务模式，将房源有偿委托给专业的住房租赁和物业服务企业，签订租赁经营管理协议，进行专业化管理和开展经营活动；租赁经营管理协议应兼顾集体、农民和企业等利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
楼：这一项来看，可以理解成为此类项目运营，探索的是开发和管理相分开的模式。前期通过相应的模式完成项目的建设开发，后期可以成立“服务管理机构”，负责专业化的管理和经营活动。当然，这一切都是建立在集体经济组织规定的前提下。
对利用集体建设用地建设租赁住房的收益分配等重大事项，集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。要健全完善收益分配机制，切实维护集体经济组织成员的合法权益，利用集体建设用地建设租赁住房租赁收益分配方案须得到集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。
楼：为了维持项目的持续运营、收益分配、监督管理，要明确集体经济组织的决议机构，并采取合适的集体协商的形式通过。这样的组织模式在农村“三变”的改革中并不少见。而在贵阳城市“三变”的试点中，完全适用于农村集体的合作模式，目前也存在一定的空白。
5定价和监测机制
租金水平：集体租赁住房的租金水平应统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场，与房屋租赁市场接轨，防止租金异常波动。利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。房源管理：将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台，统一进行管理，提供便捷规范的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，不得违规使用租金贷。
楼：这一项主要涉及后期的运营和管理方面。租赁住房的租金标准，也是根据周边的市场定价，这也在建设成本层面提出要求。而且会统一纳入官方的住房租赁平台。也是为了避免此前曾出现的市场诟病“租金贷”，也就是通过提前和租客签约的形式，骗取相关投融资金融机构的信贷资金。也意味着，官方的平台会在整个市场租赁运营中起到重要的作用。
6如何审批建设？
试点申请：实施主体应按照本意见的相关规定拟定试点项目建设实施方案，方案包括：项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、资金来源和测算，以及项目建设和运营模式等内容；村集体拟发展的经济类型、经营管理方式、投资赢利模式及预期收益水平、经营收益分配机制等经营管理情况。方案经乡镇、社区初审同意，报区（市、县）政府核准后，由区（市、县）政府报“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”申请试点。
试点批准：收到试点申请后，由“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”办公室组织有关部门，按照实施方案的相关规定对项目方案进行审核。符合试点要求的，由领导小组办公室报市政府批准后实施。
项目报批：实施主体向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理立项、规划、用地和开工建设等批准手续。项目立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等，均应注明：该项目只能用于租赁，不得对外销售。并且按照立项、规划、用地、施工、竣工验收等环节报批。
楼：这里基本上就是类比建设房地产项目的全流程，整体运营中的技术、流程难度还是较大。可以试想一下，一个农村集体经济组织如何才能通盘运营？最终可能就要回到此前的主体形式，通过联营、入股等方式，实际上也为有心无力的乡亲们，提供一条解决的途径。
贰
贵阳楼市冲击多大？
试点工作时间安排方面：贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，按照中央和省关于“租购并举”住房制度改革相关精神，结合即将施行的《贵阳市住房发展规划（-）》、《贵阳市培育和发展住房租赁市场的工作方案》审慎推进。
楼：对比过本次获批的其他城市的方案，贵阳在具体的推进方面篇幅有限。但是相比一些长篇的累述，整体的发展上也是暗藏更大的手笔。
按照工作的安排，近期贵阳可能出台关系住房产业长期发展的“一规一案”，预期会有新时期贵阳楼市发展的纲领性的意见。而且，值得一说的是这次的规划和发方案中，没有用广义的房地产一词，而是更为精准的聚焦到住房的层面。也是反映出更加着力解决居住的实际需求。
建设目标：年在公共设施配套完善、轨道等公共交通便利、租赁住房需求较大区域，积极稳妥选择批准一批项目并开工建设，第一批试点项目力争用1至2年时间建成1万套并投入使用。
楼：贵阳首批的新型租赁住房，有可能在今年就获批开工建设，并且到年预计有1万套投用。
即便是按照90平米的顶配来计算，总供应量也是控制在90万方以内。更何况，如果是分配在既有的8个试点区县市，平均下来每个地方约有套，区域的入市量约在11.25万方左右。
由此来看，未来2年内，贵阳租赁住房的供应量，对于商品住宅市场的直接影响，还是比较有限。
叁
“巧合”跻身试点
贵阳成为试点城市，刚刚定下的目标，转眼就完成，也是颇有些“巧合”。
年12月31日，通过并发布的《贵州省完善促进消费体制机制实施方案（—年）》，才提出“加快培育和发展住房租赁市场，力争将贵阳市列为全国利用集体建设用地建设租赁住房试点。”
而此次自然资源部
转载请注明地址:http://www.1xbbk.net/jwbls/2800.html
