贵州地产首富的浮沉及神盘花果园二三事

月落乌堤

贵州的首富称号已经好多年不属于宏立城集团的肖春红、肖春明兄弟俩了,但江湖上依然有他们的传说——抛开财富的变迁,肖家兄弟的故事代表的是贵阳这座城市的地产起伏,毕竟贵阳从不缺故事。

破晓:山水黔城来了

南明河在流经云岩区与南明区交接的四方河时,转了个弯,在这个弯上,现在是一栋由左右两个建筑组成的建筑体,叫“海螺湾广场”,这里是山水黔城的营销中心所在地,在这里,拉开了贵阳房地产行业的序幕。

连接山水黔城与黄河路的桥,是山水黔城一号桥,在建设“海螺湾”的时候,就先修好了。

山水黔城的开发商,就是大名鼎鼎的宏立城集团,这个贵阳土生土长的房开公司,成为了贵阳房地产行业最有代表性的企业。

成立于年年底的宏立城,由肖春红、肖春明两兄弟直接控制,在房地产朦胧的贵阳,宏立城出手即巅峰。

年,贵阳市将南明区与云岩区接壤的四方河片区进入规划。获得地块后,宏立城出手阔绰,邀请了美国WY国际设计顾问公司进行整体设计,参与建筑设计的是贵州省建筑设计研究院,景观设计的是贝尔高林公司,作为中国传统“依山畔水”的设计理念,从山水黔城的取名,就知道这个楼盘的核心,“依山”是龙山、凤山及麒麟山,“畔水”自然就是贵阳的母亲河南明河。

年前后,四方河片区的拆迁与山水黔城的施工,进入到火热阶段。

年,山水黔城一期(一组团)完工,在这一年举行的“中国住交会”上,山水黔城被评为中国名盘50强之一,这个名号,并没有给山水黔城带来什么销量,说直白点,就是个名头而已,此时的宏立城,因为山水黔城的销量惨淡,将开盘日期一再推迟,推迟的目的,自然是等待房价的上涨与市场的破冰。

山水黔城最初的开盘价,是元/平,这个价格在年,以山水黔城的别墅区“半山府邸”被评为贵阳最佳别墅的标准来说,简直就是白送。

然而,即便是白送,山水黔城依旧不温不火,市场并没有给启蒙中的贵阳房地产市场一个好脸色。

山水黔城的转机,来自于年5月1日。

主题为“盛装亚洲·多彩贵州”的亚洲时尚大典,在“海螺湾”举行,舞台从“海螺湾”,一直搭到了南明河上,现在海螺湾的建筑和后面的“半山府邸”成为了最佳的观赏地。

这一盛会,邀请了当时央视最火的主持人之一的王小丫前来主持,盛名在外的成龙大哥,初出茅庐的何洁、阿幼朵,以及齐秦、刘承俊等人的出席,为这场蓄谋已久的营销活动也添色不少。

这场活动,持续了整个当年的五一黄金周,山水黔城将这次房地产的主题营销,做到了极致:中国第一个实景山水中的亚洲时尚大典,中国第一个浓缩贵州人文情感的情感盛宴这样的定位,将山水黔城的地位,从一座普通的商业楼盘,拔高到了与时尚、人文相呼应的地位——实际上即便到了今天,山水黔城也仅仅依旧是一个商业楼盘,笔者在年所居住的六组团,也算是山水黔城的核心区,除了密集的高楼,并没有所谓的宜居一说。

神盘:登顶首富

年5月18日,盛会后的第十天,捂盘许久的山水黔城宣布开盘,之后山水黔城的房价,在短短的一周的时间内,涨到了每平米元,涨幅超过了%,这个成绩,估计是肖家兄弟完全没有想到的。

策划这一房地产营销盛会的,是梁上燕,作为中国房地产初期的营销天才,身上荣誉无数,不过在我们看来,梁上燕最成功的无异于山水黔城的营销,这一年,梁上燕获得了“中国房地产影响力人物”、“年度影响力人物”等荣誉。

可以说,是宏立城的山水黔城,拉开了贵阳房地产的真正序幕;是梁上燕,让宏立城的房地产开发项目,获得了巨大的成功。

彼时的贵阳房地产市场,品质楼盘稀缺,民间更没有所谓的“精装房”的概念,对于买房来说,就是一种额外的经济负担,本地人认为我又不是没房住,买房干嘛?外地人认为我就是临时来一下贵阳,将来谁还呆在这里。在这样的背景下,宏立城利用娱乐圈、房产圈的联合盛会,以及在当地媒体的大面积广告轰炸,获得了轰动性的效果,这一套路,在后来宏立城的营销中,不断的出现。

山水黔城的大卖,为肖春红兄弟之后更大的野心和项目,带来了第一桶金,这第一桶金,是高达35亿的账面资产,利用这笔山水黔城的资金,宏立城开启了下一个项目的滚动。

这个项目,就是随后规划的花果园。

年,为了缓解贵阳市大小十字的压力,和扩展贵阳市新的商圈,贵阳市决定对距离大小十字直线距离不到10分钟车程的五里冲-彭家湾进行棚户改造及开发,以打造贵阳新的商业中心。

同年,宏立城以元/平的地面拿低价,获得了五里冲片区的棚改项目地块,而当时贵阳的地面拿低价,大约在元/平的水平上。

除了极低的拿地成本,宏立城所获取的花果园项目地块,也是一种出让土地的特殊操作手段:“生地熟挂”,即政府先以生地挂牌,让开发商预交土地费,用以拆迁和土地整理,待完成以后再转让熟地,这极大降低了开发商的拿地成本。

而且,在项目进入到开发及施工之后,政府允许宏立城在项目挖地基阶段,只要预交25%的工程款,就可以取得预售证对外销售,这极大加速了开发商的资金回笼。

不过,拿地就耗去了宏立城超过80%的资金,高达29亿,这对于当时才从山水黔城抽身的宏立城来说,也是个不小的压力。

正是这29亿的投入,打造了贵阳首家、也是唯一一家千亿级别的本土房地产项目及房地产公司。

其中拿地于年的彭家湾地块,是贵阳市存在长达半个世纪的城中村,动迁户数超户,是当时全国最大的棚改区拆迁工作。《贵阳晚报》在报道彭家湾棚改项目时,用了这样一段话来描述:

“危旧房遍地、道路交通拥塞、垃圾随处可见,因环境脏乱差现象严重,治安状况混乱无序,城市管理实施困难。”

年,宏立城启动了总投资亿元、总建筑面积万平方米的花果园彭家湾改造项目。

年拿的五里冲地块,面临的问题,与彭家湾一致,五里冲地块,总计的动迁人数超过5万人,户数超过户。

年启动改造五里冲地块,占地面积0多亩,投入资金达亿元。

这两个地块,被宏立城打造为“花果园项目”,被业界称为“中国第一神盘”。

花果园:贵阳楼市的晴雨表

“神盘”之所以“神”,除了高达万平方米的占地面积、设计容量超35万人的人口密度之外,最令人印象深刻的,无外乎是花果园项目的营销。

首先,年开盘的花果园,开盘价仅为元/平,这个时候,贵阳市主城区的房价,基本上在左右了,花果园以不到主城区4成的开盘价,极具杀伤力的杀入到了贵阳市房地产市场。

花果园到从开盘到年6月,采用的是英文字母的命名,从A1区开始,现在已经命名到X2区,而中间还有B北区,B南区,J1区,J2区这样的命名,总计超过栋楼宇投入到市场,容积率为6.8,常住人口在年年底的时候,已经超过40万。

作为对比,同年修文县常住人口为32万,开阳县人口为45万。也就是说,花果园项目的常住人口,已经超过贵阳市所辖的修文县,与最大县城开阳县相当,相当于这里搬进来了一个开阳县的人口。

这,太令人吃惊了。

人口的增长,与花果园的房价不无关系。

位于贵阳市核心城区的花果园,1.5环穿项目而过,在全国城市来看,2环内还能维持元/平以内房价的城市,应该只剩下贵阳,只剩下花果园了。

即便截止到年6月底,花果园主流小户型的房价,依旧没有突破1万元大关,花果园的存在,是贵阳房价的一个保命符。在外界看来,贵阳市的房价不应该这样的,但实际上就是这样的。

可以说,贵阳房价就是花果园,花果园就是贵阳房价的代表。

当所有人在控诉花果园堵车(实际上存疑)、花果园是电梯棚户区,花果园的高容积率的时候,更应该

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